近日， 財(cái)政部網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》(下稱公告)明確，對(duì)公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)公租房免征房產(chǎn)稅。執(zhí)行期限為2019年1月1日至2020年12月31日。

公告全文

公告稱，為繼續(xù)支持公共租賃住房(以下稱公租房)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)將有關(guān)稅收優(yōu)惠政策公告如下：

一、對(duì)公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。

三、對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買(mǎi)住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對(duì)公租房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。

四、對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

五、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對(duì)其公益性捐贈(zèng)支出在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，超過(guò)年度利潤(rùn)總額12%的部分，準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后三年內(nèi)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

個(gè)人捐贈(zèng)住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對(duì)其公益性捐贈(zèng)支出未超過(guò)其申報(bào)的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。

六、對(duì)符合地方政府規(guī)定條件的城鎮(zhèn)住房保障家庭從地方政府領(lǐng)取的住房租賃補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅。

七、對(duì)公租房免征房產(chǎn)稅。對(duì)經(jīng)營(yíng)公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經(jīng)營(yíng)管理單位應(yīng)單獨(dú)核算公租房租金收入，未單獨(dú)核算的，不得享受免征增值稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

公告同時(shí)規(guī)定，享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，或者市、縣人民政府批準(zhǔn)建設(shè)(籌集)，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(建?！?010〕87號(hào))和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公租房。

此外，公告指出，納稅人享受本公告規(guī)定的優(yōu)惠政策，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行免稅申報(bào)，并將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明、載有房產(chǎn)原值的相關(guān)材料、納入公租房及用地管理的相關(guān)材料、配套建設(shè)管理公租房相關(guān)材料、購(gòu)買(mǎi)住房作為公租房相關(guān)材料、公租房租賃協(xié)議等留存?zhèn)洳椤?br/>

誰(shuí)將是受益者？

早在2015年底，財(cái)政部和原國(guó)家稅務(wù)總局就曾聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），有效期自2016年1月1日至2019年1月1日。而此次《公告》與此前的《通知》在主要內(nèi)容方面并無(wú)明顯差異，可以說(shuō)此次《公告》是上述《通知》的延續(xù)。

稅收優(yōu)惠對(duì)住房租賃行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑意味著政策紅利，但在微領(lǐng)地研究院院長(zhǎng)胡峰看來(lái)，作為住房租賃行業(yè)的絕對(duì)主力，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)卻無(wú)法享受到上述政策紅利。

“

“公租房的相關(guān)稅費(fèi)一直都是免征或有優(yōu)惠的，因?yàn)檎叨加杏行?，這次的政策只是之前優(yōu)惠政策的延續(xù)。”胡峰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“但長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)目前還享受不到上述優(yōu)惠政策，因?yàn)樗鼈兊姆吭床粚儆诠夥糠懂??！?/p>

”

上述《公告》對(duì)享受稅收優(yōu)惠的公租房進(jìn)行了明確界定，“主要范圍為納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，或者市、縣人民政府批準(zhǔn)建設(shè)（籌集）,并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公租房。”

顯然，以在市場(chǎng)上“采購(gòu)”商品住房，進(jìn)而再改造出租為主要模式的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，其房源并不屬于上述公租房范疇。

那么，哪類(lèi)企業(yè)將享受到上述稅收優(yōu)惠的政策紅利呢？根據(jù)運(yùn)營(yíng)主體的不同，目前長(zhǎng)租公寓主要由房企系、酒店系、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)系等。而此次稅收優(yōu)惠政策紅利，主要的受益方是房企系。

稅收優(yōu)惠力度又有多大呢？

記者梳理發(fā)現(xiàn)，上述稅收優(yōu)惠主要涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅中，城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅的標(biāo)準(zhǔn)為0.6元至30元每平方米土地；房產(chǎn)稅稅率為按房產(chǎn)余值計(jì)征的年稅率為1.2%，按房產(chǎn)租金計(jì)征的年稅率為12%；一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅率為11%。

顯然，對(duì)受益方而言，上述稅收優(yōu)惠幅度“相當(dāng)給力”。

以上海為例，底價(jià)摘得租賃住房用地的上海本地國(guó)企將是上述政策紅利的最大受益方，其盈利壓力不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于傳統(tǒng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，還明顯低于土拍時(shí)須自持配建租賃住房的房企。

政策利好后續(xù)公租房加快發(fā)展

“稅收減免的政策利好，有利于降低公租房房源的籌集、運(yùn)營(yíng)等成本，增加企業(yè)的盈利機(jī)會(huì)，有利于吸引更多市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)或資本參與到公租房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中來(lái)，并最終促進(jìn)租賃住房市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類(lèi)似稅費(fèi)減免和免征政策主要體現(xiàn)在供應(yīng)端、交易端、經(jīng)營(yíng)端和需求端等領(lǐng)域。

從供應(yīng)端看，政策明確包括公租房項(xiàng)目和其他配套建設(shè)公租房項(xiàng)目，都可以享受免征城鎮(zhèn)土地使用稅的內(nèi)容。同時(shí)對(duì)于類(lèi)似舊房轉(zhuǎn)讓來(lái)充當(dāng)公租房房源的，也可以享受相應(yīng)的土地增值稅免征等效應(yīng)。類(lèi)似政策利好降低相關(guān)房源籌集成本和用地成本。

從交易端看

政策提到，對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買(mǎi)住房作為公租房，免征契稅。考慮到契稅成本相對(duì)比較高，所以這也可以理解為后續(xù)公租房經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，其相關(guān)稅費(fèi)壓力減少，這利好房源的籌集和公租房事業(yè)的推進(jìn)。

從經(jīng)營(yíng)端看

政策提到，公租房將免征房產(chǎn)稅。這其實(shí)也是保障了公租房的相關(guān)經(jīng)濟(jì)收益。尤其是公租房本身盈利點(diǎn)不多，若是稅費(fèi)壓力大，那么往往會(huì)挫傷此類(lèi)公租房經(jīng)營(yíng)的積極性。類(lèi)似減稅，利好增加公租房的盈利機(jī)會(huì)。

從需求端看

政策規(guī)定，住房租賃補(bǔ)貼免征個(gè)人所得稅。類(lèi)似規(guī)定其實(shí)也是進(jìn)一步促進(jìn)住房租賃補(bǔ)貼政策的推進(jìn)，有助于實(shí)現(xiàn)相關(guān)住房租賃群體降低租賃成本，也更為積極地去申請(qǐng)相關(guān)公租房服務(wù)等。