2019上半年，一連串的政策信號，給本就撲朔迷離的市場打上了諸多問號。

一方面，有些城市調控再加碼。

舉幾個例子——

蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域，新房限售3年，園區(qū)全域，二手房限售5年。

合肥濱湖新區(qū)調整最高限價標準。

長沙停止執(zhí)行對家庭二套改善性住房的契稅優(yōu)惠稅率。

西安發(fā)布將暫停西安地區(qū)（含西咸新區(qū)）以外購房提取公積金。

…… 

另一方面，有些城市調控在不斷放松。

繼寧夏、西安、南京等城市出臺落戶新政后，杭州也提出放寬落戶門檻，全日制大學?？萍耙陨先瞬?，在杭工作并繳納社保的，可直接落戶。

除此之外，還有——

佛山發(fā)文放寬公積金房貸。

呼和浩特發(fā)布通知，普通全日制本科及以上學歷的應屆畢業(yè)生或三年及以內往屆畢業(yè)生可半價買房。

寧波發(fā)布高層次人才最高可獲60萬人才購房補貼。

……

有緊有松，什么情況？

其實，房地產背后的邏輯，已經悄然發(fā)生了改變。

2019年，樓市有個大前提叫“因城施策”。

2

樓市，正式告別了“雨露均沾”。

為什么這么說，不知道你是否還記得，前幾年的普遍現(xiàn)象是，一線城市先領漲，漲完以后二線城市接著漲，然后再傳遞到三四線城市。但在“因城施策”的機制下，這樣的傳導就變了。

以前是中央定一個基調，然后大家執(zhí)行，一鼓作氣，而現(xiàn)在已經沒有明確的基調了。

現(xiàn)在的情況是，每個城市都要理解基調，然后根據(jù)自己的不同情況做出調整，可以松，可以緊。你沒有辦法說這個城市限購了，然后另一個城市肯定會馬上跟進。

這也就是為什么我們看到那么多城市在2019上半年，出臺了那些要么看似松，要么看似緊的信號，很多城市都不一樣，之間好像也沒有什么內在聯(lián)系。

所以，樓市“一刀切”的時代已經徹底過去，市場兩級分化會越來越明顯。

3

再想想這段時間很熱的全國土拍市場。

4月底的武漢土拍大戰(zhàn)異常激烈，融創(chuàng)砸下152億重金，收獲武漢4宗地塊。

當天，武漢共掛牌10宗地塊，其中網上掛牌6宗，現(xiàn)場掛牌4宗，總起始價197.89億元，出讓面積達到85.55萬平方米。

融創(chuàng)以149.5億元將現(xiàn)場的3宗地塊拿下，此外，還以2.9億元摘下1宗網上掛牌的商辦用地。

最終，武漢這10宗地塊共拍得228億元，其中5宗地塊溢價成交，單塊溢價率最高達到183%。

其實，不僅僅是武漢。最近，全國其他重點二線城市，土拍市場的表現(xiàn)也都非常亮眼。

比如廈門集美新城1宗地塊公開出讓，吸引了萬科、融創(chuàng)、中海、華潤、保利等14家房企參與。最終經過165輪競拍，被中海以38.6億元拿下，樓面價30996元/㎡，溢價率35%，打破集美新城歷史樓面價。

在杭州近期的一場土拍中，7宗地塊共拍得126.32億元。其中1宗望江地塊，開拍不足20分鐘，便達到封頂價45325元/㎡，僅次于2016年3月成交的鳳起潮鳴地塊樓面價45409元/㎡，但加上自持22%，實際樓面價已經超過鳳起潮鳴，成為杭州單價最貴宅地。

還有合肥某地塊回爐重拍，經三度掛牌，前兩次都慘遭流拍，而這次吸引了多家開發(fā)商參與，最終被融創(chuàng)摘得，樓面價高達17100元/㎡，溢價率133%。而周邊樓盤的銷售均價在2-2.5萬/㎡。

數(shù)據(jù)顯示，在4月的最后一周，全國23個二線城市拍地金額高達1167.5億元，打破了2017年5月以來的單周最高紀錄。

一邊是重點二線城市在土拍市場上亮眼的表現(xiàn)，而另一邊，我們看到了三四線城市土拍的暗淡。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2019年一季度，全國300個城市各類用地共推出4.6億平方米。其中，一線城市住宅用地推出730萬平方米，同比增長13.2%；二線城市推出9446萬平方米，同比增長4.4%；三四線城市土地供應下降明顯，同比下降17.5%。

土地市場出現(xiàn)分化，三四線城市土地明顯降溫。

4

還有一點值得關注的是，第一批限售正在逐步解禁。

兩年前，從廣州廈門開始，全國50多個城市先后實施“限售”。如今兩年過去，第一批限售房已經到期。

這意味著，大量二手房正式“解凍”，將陸續(xù)獲得入市資格，這對樓市會有什么影響呢？

對不同城市的影響，不能一概而論。

首先，對于一二線城市來說，影響并不大。

特別是那些優(yōu)質的城市，因為前期限購政策做的比較好，抑制了大部分投資需求。同時接盤量大，貨幣又寬松，整體的市場和信心是回暖的。所以，解禁后的二手房拋售沖動小，受到限售解禁的沖擊也就相對有限。

其次，對于那些投資需求比較旺盛的三四線城市，務必要謹慎。

整體引起的沖擊還是要重視的，需要警惕的壓力主要來自兩點：一是棚改新建房入市帶來的新增庫存；二是借助政策放松，樓市回暖的拋售出貨。

當然，也有人會說，根本沒有必要為限售解禁而擔心。雖然供應量在上升，但需求也在逐步擴大啊。

就在“限售陸續(xù)到期”的正當時，發(fā)改委公布了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》的重要文件，宣布了戶籍新政——

城區(qū)常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制。

城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。

超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數(shù)占主要比例。

限售的城市，基本都包含在上面這幾類里了。

而這，才是最可怕的。

想象一下，如果越來越多的強二線城市都降低落戶門檻，導致的最直接后果是什么。

好的城市一旦放開了口子，大量的人都會被吸引到那些有價值、有產業(yè)的城市中去，沒有產業(yè)支撐的三四線城市會徹底失去價值，出現(xiàn)比較巨大的人口外流。到時候，收縮的可不僅僅是城市規(guī)模了。

數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的“五一”期間，一些三四線小城，比如惠州、溫州、湖州等，市場熱度明顯不如去年同期，成交量同比腰斬。揚州、韶關等樓市異常冷清，成交量都不足1萬方，同比跌幅更是超90%。

在大量城市放開落戶的大背景下，強者更強，弱者更弱，城市分化愈加明顯。

在5月，蕪湖、嘉興等三四線城市都將觸及解凍點。到今年10月，除個別限售周期為3-5年的城市外，大多數(shù)城市限售都到了解禁周期。

這里面的三四線小城，誰，會是下一個鶴崗？

5

從今年開始，不會再有全國統(tǒng)一的房地產市場了。

樓市，再無“雨露均沾”。

也許，未來的城市分化，會比我們想象的還要厲害。

選擇好城市，將變得無比重要。