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隨著棚改逐漸退出歷史舞臺，大家也都在猜測，會不會出臺一項(xiàng)新的政策來填補(bǔ)棚改的空缺。 

沒想到棚改交出去的棒子這么順利就被接住了。

6月19日中央重要會議部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，順應(yīng)群眾期盼改善居住條件，這就是我們所說的城鎮(zhèn)舊改。

會議中明確：

一：要抓緊明確改造標(biāo)準(zhǔn)和對象范圍，今年開展試點(diǎn)探索，為進(jìn)一步全面推進(jìn)積累經(jīng)驗(yàn)。

二：要加強(qiáng)政府引導(dǎo)，壓實(shí)地方責(zé)任，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，發(fā)揮社區(qū)主體作用，尊重居民意愿，動員群眾參與。重點(diǎn)改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施，有條件的可加裝電梯，配建停車設(shè)施。促進(jìn)住戶戶內(nèi)改造并帶動消費(fèi)。

三：要創(chuàng)新投融資機(jī)制。今年將對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補(bǔ)助資金。鼓勵金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對老舊小區(qū)改造的支持。運(yùn)用市場化方式吸引社會力量參與。

四：要在小區(qū)改造基礎(chǔ)上，引導(dǎo)發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐、保潔等服務(wù)。推動建立小區(qū)后續(xù)長效管理機(jī)制 

為了大家閱讀起來更方便，我們可以將會議內(nèi)容中提到的重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行字體加粗，通過簡略閱讀這份會議內(nèi)容，關(guān)于舊改工程如何推進(jìn)，我們心里也大概有數(shù)了。 

這次會議上做出這一系列部署，并且明確今年開展試點(diǎn)探索，就說明這項(xiàng)政策已經(jīng)推進(jìn)到具體實(shí)施階段。 

國家統(tǒng)計局6月14日公布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月累計，固定資產(chǎn)投資同比增長5.6%，較1-4月回落0.5個百分點(diǎn)。另外，1-5月基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資同比增長4%，較與1-4月回落0.4個百分點(diǎn)，為今年以來最低，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大。

其實(shí)這樣的經(jīng)濟(jì)形勢，我們早已經(jīng)見怪不怪了，此前，我們已經(jīng)通過鐵公基，房地產(chǎn)，大水漫灌等來培育新的增長方式，但事實(shí)表明，雖然在拉動經(jīng)濟(jì)上起到了一定作用，但是其負(fù)作用也相當(dāng)大，教訓(xùn)必須要吸取。 

“中國經(jīng)濟(jì)不能再過度依賴房地產(chǎn)”這是郭樹清主席上周作出的嚴(yán)厲表態(tài)，聯(lián)想當(dāng)年郭主席對P2P作出的表態(tài)，以及后來發(fā)生的事，不少房地產(chǎn)人背后一定打了一個冷顫。 

如今，拉動經(jīng)濟(jì)增長又不能過度依賴房地產(chǎn)，眼下最適合這個條件了，可能也只有舊改了。 

02 

回顧會議中第二條內(nèi)容提到，“重點(diǎn)改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施，有條件的可以加裝電梯，配置停車設(shè)施，促進(jìn)住戶戶內(nèi)改造并帶動消費(fèi)?！?/p>

這段話透露出了此次舊改的政策意圖就是，通過老舊小區(qū)改造升級拉動有效基建投資和消費(fèi)需求。

左手基建，右手消費(fèi)。不得不佩服決策層的謀略深遠(yuǎn)，一項(xiàng)舊改工程就包含了國民經(jīng)濟(jì)三駕馬車中的兩架（投資，消費(fèi)）。

如何拉動經(jīng)濟(jì)？我們分開來看 

首先，拉基建可以帶動投資，穩(wěn)定就業(yè)。 

今年三月份總理在做政府工作報告時，曾經(jīng)用“量大面廣”這個詞形容過城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。而這次國常會上也提到“涉及居民上億人”。 

根據(jù)江海證券的初步統(tǒng)計，全國共有老舊小區(qū)近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。初步估算我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達(dá)4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。

目前，一些省份已公布了今年的改造目標(biāo)，比如河北省今年將改造老舊小區(qū)2779個；安徽省計劃改造老舊小區(qū)523個，投資估算約25億元。

其次，拉動內(nèi)需，刺激增長。 

老舊小區(qū)的改造項(xiàng)目投資周期很短，一般半年之內(nèi)就能完成，邊際效應(yīng)明顯，資金周轉(zhuǎn)很快，能迅速轉(zhuǎn)化為消費(fèi)能力。 

比如說，小區(qū)建了停車位，就可能刺激居民汽車消費(fèi)；小區(qū)周邊多幾個便利店或者便民市場，也能刺激居民平時多花錢改善生活；而且看到整個小區(qū)室外工程都在改建，也可能會刺激居民對室內(nèi)進(jìn)行重新裝修。

不得不說，這項(xiàng)政策一箭雙雕。

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那么規(guī)模如此巨大的舊改工程，錢的問題又如何解決呢？ 

我們回顧會議內(nèi)容的第三條，對于資金的來源已經(jīng)作出明確的規(guī)定。 

要創(chuàng)新投融資機(jī)制。今年將對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補(bǔ)助資金。鼓勵金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對老舊小區(qū)改造的支持。運(yùn)用市場化方式吸引社會力量參與。 

可以看出，除了居民自掏腰包的部分，財政也會進(jìn)行一定程度的補(bǔ)貼。

就比如，河北某地進(jìn)行節(jié)能改造項(xiàng)目，包括外墻保溫層，更換鋁合金門窗等，每戶居民只花了4000塊錢，剩下的部分都由財政資金補(bǔ)貼。 

當(dāng)然，這只是資金一小部分來源。 

進(jìn)行這么大的工程，將來肯定是要動用金融工具的。就像當(dāng)年為了棚改，央行特別設(shè)立了P S L貸款，而動用4萬億投資的舊改工程，央行也一定會設(shè)立一個專門的金融工具，但是會產(chǎn)生多大的效果，還需要時間的驗(yàn)證。 

04

最后我們來回答大家最關(guān)心的一個問題，舊改工程會對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生影響嘛。 

一定會！但是這種影響，不會像大家想象的那樣引起房地產(chǎn)市場的躁動，相反，在一定程度上會抑制居民的改善性需求。 

自1998年正式房改以來，距今已經(jīng)有30多年時間，樓齡老化嚴(yán)重。隨著人們收入快速增長，居民對住房的改善性需求，已經(jīng)成為居民住房需求的主要部分。

老舊小區(qū)居民除了對住房面積有更新的需求外，其余硬性和軟性的需求基本上都可以通過改造來實(shí)現(xiàn)。其實(shí)，舊改工程本身就包含了居民對居住生活條件的改善。 

目前全國需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民上億人，量大面廣。對如此龐大住房體量的盤活再生，能更好地遏制房地產(chǎn)粗放開發(fā)以及平衡市場供給。

此次舊改接棒棚改，可以看出兩者都是在經(jīng)濟(jì)下行壓力增大的情況下，結(jié)合人民生活實(shí)際需求，找到的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策精準(zhǔn)切入點(diǎn)，但是，這兩者最大的不同，就在于棚改更加側(cè)重于去庫存而拉動房地產(chǎn)增長，而此次舊改則更加側(cè)重于拉基建而促需求。 

所以最后我們可以做出一個結(jié)論，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的舊改工程，可以一定程度上緩解居民住房的改善性需求。而且結(jié)合最近一段時間上層的種種表態(tài)來看，房地產(chǎn)已經(jīng)成為一個極其敏感的詞匯。 

曾經(jīng)的棚改，引發(fā)了全國范圍的房價上漲，不少炒房客因此一夜暴富。如今舊改接棒，今時不同往日，那些想再次炒房的念頭，可以就此打住。