- 切記,不要亂買學(xué)區(qū)房
- 資訊類型:熱點(diǎn)關(guān)注 / 發(fā)布時(shí)間:2019-07-06 / 瀏覽:3122 次 /
- 2019-07-06 更新 投訴舉報(bào)
12平方360萬,每平方均價(jià)30萬元。
這里不是寸土寸金的深圳灣,也不是房價(jià)冠絕全國的上海黃浦江畔,而是北京西城區(qū)的老破小。
既老且破又小,沒有廚房,沒有獨(dú)立衛(wèi)生間,電線交錯,墻面斑駁,均價(jià)卻高出天際,唯一的原因只有一個(gè):
學(xué)區(qū)房。
01
最近,學(xué)區(qū)房的熱度一波接過一波,爭議更是層出不窮。
先是,去年年底,深圳羅湖某小學(xué)擬規(guī)定“住房面積50平以下限制入學(xué)”:面積大于50平方的學(xué)位房,居住滿一年即可入學(xué);面積低于30平方的,居住六年方能入學(xué)。
按照相關(guān)部門的解釋,之所以出此規(guī)定,是因?yàn)閷W(xué)位已到極限,同時(shí)防范炒作小面積學(xué)區(qū)房。由于存在公平問題,這一規(guī)定隨即被校方連夜取消。
接著,廣州牛奶廠某樓盤賣樓宣傳的名校不翼而飛,被指涉嫌誤導(dǎo)宣傳。該項(xiàng)目曾以高出同片區(qū)其他樓盤的價(jià)格銷售,并打出配套“雙名?!弊鳛橘u點(diǎn)進(jìn)行傳播。
隨后,南京頂級名校拉薩路小學(xué)突發(fā)校區(qū)搬遷,引發(fā)家長不滿。拉薩路小學(xué)在南京屬于金字塔尖的名校,周邊學(xué)區(qū)房價(jià)格高達(dá)8萬元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過南京市均價(jià)。
最近,一篇名為《蘇州沒有學(xué)區(qū)房》的文章不脛而走。蘇州學(xué)區(qū)房向來火熱,然而今年高考,蘇州400分以上(江蘇高考滿分480分)的高分考生僅141人,不及南通、無錫、泰州、揚(yáng)州、鹽城、南京等城市。
再接著,剛剛爆出30萬均價(jià)學(xué)區(qū)房的北京西城區(qū),陷入高分考生全軍覆沒的傳聞。據(jù)了解,今年北京理科700分以上的共計(jì)24人,其中海淀17人,西城區(qū)僅有2人。
一邊是學(xué)區(qū)房價(jià)格居高不下、家長為名校奔走的場景,另一邊是學(xué)區(qū)房之于高考成績的不匹配、高房價(jià)付出沒能迎來高成績。
學(xué)區(qū)房陷入前所未有的尷尬。
02
不僅如此,學(xué)區(qū)房政策正在劇烈變動之中。
先是,廣州提出了租售同權(quán)。無論是租房還是買房,都能享受到同等的受教育權(quán)利。無論是買房還是租房,都能享受到同等學(xué)位,那么搶購學(xué)區(qū)房的必要性就不復(fù)存在。
接著,北京多區(qū)推出了多校劃片政策。以往單校劃片,一個(gè)蘿卜一個(gè)坑,學(xué)位房價(jià)格居高不下。而多校劃片,則帶來諸多不確定性,同樣一套學(xué)區(qū)房,有可能分配到名校,也有可能分配到普通學(xué)校。入學(xué)風(fēng)險(xiǎn)的存在,讓學(xué)區(qū)房充滿著不確定性。
這兩大政策,被認(rèn)為是學(xué)區(qū)房的釜底抽薪之策。然而,現(xiàn)實(shí)卻出現(xiàn)諸多吊詭之處。
一方面,租售同權(quán)尚未真正落地。在很多城市,學(xué)位房仍是就近入學(xué)的第一決定因素。有戶籍有學(xué)位房的,優(yōu)先享受對口小學(xué)派位;有戶籍無學(xué)位房的,只能最后接受區(qū)域統(tǒng)籌。無戶籍無學(xué)位房的,只能通過積分入學(xué),與千軍萬馬共同爭搶學(xué)位。
早在2017年,就有城市的教育部門直言不諱地表示 “租購?fù)瑱?quán)”不等于租房就能上名校。在既有的教育資源分配中,戶籍、房產(chǎn)、學(xué)位仍舊是首要衡量因素。
一方面,多校劃片也存在諸多難題。拋開劃片公平性、就近入學(xué)的現(xiàn)實(shí)不說,對于北上廣深這樣的大城市,優(yōu)質(zhì)教育資源多集中于中心城區(qū),這些區(qū)域無論如何多校劃片,都無法改變學(xué)區(qū)房高教育溢價(jià)的現(xiàn)實(shí)。
即便在北京,多校劃片已經(jīng)提出幾年時(shí)間,但離落地仍有一定距離。
03
學(xué)區(qū)房到底還能不能買?
要想了解這一點(diǎn),必須明白學(xué)區(qū)房的高房價(jià)從何而來,維持這種高房價(jià)的因素是什么,這些因素能不能持續(xù)。
學(xué)區(qū)房高房價(jià)的背后,實(shí)質(zhì)是教育溢價(jià)。同一地段,學(xué)區(qū)房相比于非學(xué)區(qū)房,普遍有20%左右的高溢價(jià),部分名校的學(xué)區(qū)房溢價(jià)超過30%。
在一個(gè)向來重視教育的國度,每一個(gè)家長都擔(dān)心自己的孩子“輸在起跑線”上,用學(xué)位房來投票,就成了不約而同的選擇,家長愿意為了所謂更好的學(xué)校支付更高的價(jià)格。
我國義務(wù)教育執(zhí)行的是“就近入學(xué)”規(guī)則,一套房子對應(yīng)一所學(xué)校,學(xué)校強(qiáng)弱懸殊,自然帶動對應(yīng)的學(xué)位房價(jià)格出現(xiàn)差異。
在投資上,正因?yàn)榻逃鐑r(jià)的存在,學(xué)區(qū)房一般比普通房子漲得更快,同時(shí)擁有更強(qiáng)的抵御樓市風(fēng)險(xiǎn)的能力。
根據(jù)任澤平通過對北京十年房價(jià)走勢的追蹤發(fā)現(xiàn),大都市圈、地鐵房、學(xué)區(qū)房以及受益于城市外擴(kuò)的地區(qū)漲幅更大。
不過,這是過去學(xué)區(qū)房的投資邏輯。如今,學(xué)區(qū)房面臨著越來越多的問題。
04
學(xué)區(qū)房面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來越多。
其一,學(xué)區(qū)資源重新分配的風(fēng)險(xiǎn)。無論是租售同權(quán),還是多校劃片,只要能夠落地,都會對學(xué)區(qū)房產(chǎn)生釜底抽薪式的影響。雖然短期內(nèi),由于各種利益的阻礙,這兩大政策都很難順利推進(jìn),但這是學(xué)區(qū)房未來的可能的發(fā)展方向,必須提前做好預(yù)防。
其二,政策變動的風(fēng)險(xiǎn)。前不久,蘇州工業(yè)園區(qū)在樓市調(diào)控壓力之下,將“五年一學(xué)位”調(diào)整為“九年一學(xué)位”,學(xué)位鎖定期突然從5年變成9年。
而深圳有城區(qū)也在學(xué)位壓力之下,改變過去“對口入學(xué)”的規(guī)則,羅湖某名校甚至試圖出臺“住房面積50平以下限制入學(xué)”的政策。政策變量,已經(jīng)成了學(xué)位房的重要影響因子。
其三,開發(fā)商虛假宣傳的風(fēng)險(xiǎn)。雖然多地政府已明令禁止樓盤捆綁學(xué)位房宣傳,但學(xué)位房作為房價(jià)的重要組成要素,會被開發(fā)商或明或暗地變相宣傳,并體現(xiàn)于房價(jià)之中。
但是,學(xué)位本身具有不確定性,開發(fā)商同樣也有誤導(dǎo)宣傳的動機(jī),這就導(dǎo)致學(xué)位房投資往往充斥著各種道德風(fēng)險(xiǎn)。
其四,學(xué)位房與教育實(shí)力不相匹配的風(fēng)險(xiǎn)。每一個(gè)家長都不想自己的孩子輸在起跑線上,但買到一流的學(xué)位房,未必就等于買到了美好的未來。學(xué)位房與高考之間的關(guān)系,越來越不穩(wěn)定,這對學(xué)位房的實(shí)際效果必然提出質(zhì)疑。
其五,城市格局洗牌的風(fēng)險(xiǎn)。任何區(qū)域的教育,都是由人來決定的。隨著新城區(qū)拔地而起,尤其是一些城市的政務(wù)區(qū)和商務(wù)區(qū)不斷轉(zhuǎn)移,城市的白領(lǐng)和金領(lǐng)群體也隨之而轉(zhuǎn)移,這些人群聚居之地,教育質(zhì)量一定不會差,這就對傳統(tǒng)老城區(qū)的學(xué)位提出挑戰(zhàn)。
05
那么,還要不要投資學(xué)位房?
對于這個(gè)問題,答案并非“是”和“否”如此涇渭分明。學(xué)位房到底還能不能投資,關(guān)鍵要看投資的是什么樣的學(xué)位房。
其一,投資單個(gè)學(xué)位房,不如投資擁有優(yōu)質(zhì)教育資源聚集的區(qū)域。要知道,優(yōu)質(zhì)教育資源往往都聚集于中心城區(qū),每個(gè)城市都有自己的教育強(qiáng)區(qū),這些區(qū)域名校云集。不管是單校劃片,還是多校劃片,都不影響學(xué)區(qū)房的價(jià)值。
其二,在學(xué)區(qū)房選擇上,老破小優(yōu)于老破大。許多老城區(qū)的舊房子,最大的價(jià)值就在于學(xué)位。買學(xué)區(qū)房投注的是優(yōu)質(zhì)學(xué)位溢價(jià)以及稀缺教育的升值空間,并非房子本身。相比于老破大,老破小反而是更具性價(jià)比的選擇。
其三,跟著白領(lǐng)和金領(lǐng)群體走。一個(gè)地方的教育是否優(yōu)質(zhì),與學(xué)校的底蘊(yùn)有關(guān),也與家長和社區(qū)的氛圍有關(guān)。白領(lǐng)和金領(lǐng)群體聚居之地,學(xué)區(qū)質(zhì)量普遍存在向好的發(fā)展優(yōu)勢。所以,一些政務(wù)區(qū)或商務(wù)區(qū)的準(zhǔn)學(xué)位房,性價(jià)比反而高過老城區(qū)的傳統(tǒng)學(xué)位房。
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