房子，是我們當(dāng)前日常生活中繞不過去的話題。剛需買房要自住，改善群體買房是為提升生活品質(zhì)，投資者買房是為保值增值。所以，人們對(duì)于樓市冷熱、房?jī)r(jià)漲跌甚是關(guān)注。在過去N年，我們大家也看到了房?jī)r(jià)在大多數(shù)時(shí)候是上漲，極少數(shù)時(shí)候是下跌的，“漲多跌少”是比較真實(shí)反應(yīng)了中國(guó)樓市的過去。那么，未來樓市還會(huì)如此嗎？

我們知道，這輪長(zhǎng)達(dá)三年的房?jī)r(jià)上行周期，一線大城市率先發(fā)力，緊接著二線城市，然后是三四線城市輪動(dòng)，最后燙平了經(jīng)濟(jì)比較落后的小城市價(jià)格洼地。到此，除了極個(gè)別資源型城市房?jī)r(jià)沒多大變化外，大部分的城市房?jī)r(jià)輪番漲了個(gè)遍，幅度上基本是少則5成，多則翻番。

房?jī)r(jià)上漲期，也伴隨著國(guó)家一輪又一輪的房地產(chǎn)政策調(diào)控。比如在2016年4月時(shí)，國(guó)家提出“有序消化房地產(chǎn)庫(kù)存，注重解決區(qū)域性，結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差別化調(diào)控政策”、2017年12月“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”、2018年7月“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”、2019年4月“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位”、2019年7月“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，樓市調(diào)控隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)變化而變化。

自2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”以來，國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控從未停歇，從房地產(chǎn)調(diào)控政策頻次來講，2017年全國(guó)各類房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)超過250次，2018年次數(shù)則超過450次，僅在2019年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)就達(dá)到251次，已經(jīng)超過去年同期30%以上，從這些數(shù)據(jù)來看，樓市調(diào)控力度不但沒有放松，而是更深入更全面。正是如此，也換來了當(dāng)前樓市整體平穩(wěn)的狀態(tài)，這與國(guó)家堅(jiān)持不懈的調(diào)控是分不開的。

不過，正是由于市場(chǎng)與行政管控結(jié)合，讓我們不少人看不清楚未來市場(chǎng)方向，未來的樓市和房?jī)r(jià)何去何從？

大家知道，房?jī)r(jià)漲跌影響最直接的因素就是“供需平衡”問題，住房供應(yīng)大于購(gòu)房需求，則樓市冷，房?jī)r(jià)跌，購(gòu)房需求大于住房供應(yīng)，樓市火熱，房?jī)r(jià)漲。而購(gòu)房需求，除去投資或者投機(jī)炒房客外（其實(shí)，最終也還是會(huì)轉(zhuǎn)給有居住需求的購(gòu)房者），決定因素就是人口數(shù)量。

近日，在首都舉行的2019年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、望正全球宏觀對(duì)沖基金董事長(zhǎng)劉陳杰指出，房地產(chǎn)現(xiàn)在每年14億平米的銷量，第一個(gè)拐點(diǎn)應(yīng)該是退休人口增加的時(shí)候，按照我們的測(cè)算是2021年。據(jù)此，劉成杰認(rèn)為，未來3年內(nèi)，將是房地產(chǎn)最后一個(gè)高峰。

這就讓人感覺奇怪了，迎來退休高峰，老年人口增加，居然還是樓市高峰的因素。這確實(shí)讓很多人不解。退休人口增加和樓市到底有什么關(guān)系？按照經(jīng)濟(jì)學(xué)專家的邏輯，退休人口增加說明生產(chǎn)生者在減少，但消費(fèi)者在增多。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)，又與另一位國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)專家的看法不謀而合。該專家認(rèn)為，我國(guó)的家庭小型化趨勢(shì)越來越明顯，目前正以年均30%的速度在增加，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了新鮮動(dòng)力和血液。什么是家庭小型化呢？指的是，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入提高以及觀念轉(zhuǎn)變，三口之家、單親家庭、單身家庭、老兩口家庭等等越來越多。其中，這位專家提到老兩口家庭主要指的是退休后的人群。

在國(guó)外又是如何呢？比如目前的法國(guó)，兩人家庭數(shù)量占比35%，3人及3人以上家庭數(shù)占比32%，5人及以上家庭僅占6%，10年時(shí)間，法國(guó)家庭戶均人數(shù)由2.4人下降到2.2人，且還以緩慢速度下降。又如美國(guó)，一人獨(dú)居家庭數(shù)占比達(dá)27.5%，創(chuàng)歷史新高。其他發(fā)達(dá)國(guó)家也基本沿襲這個(gè)家庭人數(shù)越來越小的趨勢(shì)發(fā)展。我們也不例外，目前我們的戶均人數(shù)在3個(gè)人左右。未來可能會(huì)降至2.5人，這是趨勢(shì)，不可逆。所以，從這個(gè)角度講，經(jīng)濟(jì)學(xué)家的說法有一定道理。

但是在最近，我們也看到另一組數(shù)據(jù)。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，在一個(gè)素有行業(yè)風(fēng)向標(biāo)之稱的2019CBME中國(guó)孕嬰展上顯示了目前母嬰店的生存現(xiàn)狀：70%的母嬰門店奶粉銷量較2018年下滑了20-30%，50%的母嬰店門店?duì)I業(yè)額腰斬，90%的母嬰門店開新客量斷崖式下跌。經(jīng)濟(jì)學(xué)家何帆在會(huì)上稱，我們需要關(guān)注的慢變量是什么？是人口，可以看到我們出生的人口在下降，生育率也在下降。

在人口數(shù)據(jù)上，也基本證實(shí)了這一現(xiàn)象。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)出生人口1723萬，2018年出生人口1523萬，剛好下降了200萬，降幅達(dá)11.6%。由此可見，新生人口增長(zhǎng)率下降是毋容置疑的事實(shí)。當(dāng)然，從客觀的方面講，人口下降與我們的房?jī)r(jià)、子女養(yǎng)育教育支出等有關(guān)。但與未來房?jī)r(jià)的趨勢(shì)有多大關(guān)系？除了貨幣因素影響外，筆者認(rèn)為還是要分情況來分析，主要有兩點(diǎn)個(gè)人看法：

一是在未來10-15年，家庭小型化發(fā)展，基本可以對(duì)沖人口生育率下降帶來的住房需求減少問題，總體上，我們的住房需求還會(huì)保持一個(gè)平衡狀態(tài)。當(dāng)然還有繼續(xù)進(jìn)行的城市化人口增量，以及城市居民的改善置換需求。從這個(gè)角度看，我們的住房市場(chǎng)供需在國(guó)家持續(xù)調(diào)控下，會(huì)保持一個(gè)相當(dāng)?shù)钠胶鉅顟B(tài)，不會(huì)出現(xiàn)斷崖式的住房需求銳減，當(dāng)然，也不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，這也是維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)。

二是從15年以后，甚至更長(zhǎng)時(shí)間來看，家庭小型化雖然還會(huì)持續(xù)起到一定作用，但人口負(fù)增長(zhǎng)或繼續(xù)擴(kuò)大。按照業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，到2050年，我們的老齡人口將達(dá)到4.38億，在2018年老齡人口2.4億基礎(chǔ)上增加近一倍。如果還是按照現(xiàn)在的生育政策的話，新出生人口顯然不能抵消嚴(yán)重的老齡化趨勢(shì)，到那時(shí)，我們可能會(huì)看到一些類似日本的空城現(xiàn)象，有些城市的房子可能無人問津，按照我們現(xiàn)在流行的說法就是：已經(jīng)在顯現(xiàn)的“收縮型”城市或是這類情況的主要聚集地。當(dāng)然，人口集中的發(fā)達(dá)城市，房?jī)r(jià)應(yīng)還是高高在上，到那時(shí)，我們或能看到“鉆石價(jià)”與“蘿卜價(jià)”并存的樓市奇觀。