• 土地增值稅啟動立法 對于房地產(chǎn)市場有何影響?
  • 資訊類型:樓市要聞  /  發(fā)布時間:2019-08-07  /  瀏覽:3154 次  /  

一項對房企實際盈利有很大影響的稅種——土地增值稅,啟動立法進程,從以前的暫行條例上升為法律。

??7月16日,財政部、國家稅務(wù)總局就《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》)向社會公開征求意見。

??值得注意的是,《征求意見稿》首次提出將出讓、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物納入征稅范圍;另外還適當調(diào)整了稅收優(yōu)惠。

??房企是土地增值稅繳納主力

??土地增值稅還有一個更直白的稱呼——反房地產(chǎn)暴利稅。

??資料顯示,1993年國家出臺土地增值稅,規(guī)定自1994年1月1日起對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的單位和個人征收土地增值稅。

??而當初設(shè)計這一稅種的目的,就是為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)過高的利潤。

??而在1998年房改之后,房地產(chǎn)開始成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),土增稅的免征對象擴容,出現(xiàn)了一次“降壓”。

??當時減負的對象主要針對個人,自1999年8月1日起,對居民個人擁有的普通住宅,在轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅;贈送、繼承和房屋互換的,可以免征。即對個人來說,只要是住宅性質(zhì)房屋買賣,都可以免征土地增值稅。

??目前,房企是繳納土地增值稅的主力。財政部數(shù)據(jù)顯示,2018年土地增值稅收入達到5642億元,同比增長14.9%。年報顯示,TOP3房企恒大、碧桂園和萬科,2018年應(yīng)交土地增值稅分別約為521億元、139億元和196億元。

??億翰智庫研究總監(jiān)于小雨向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為,此次《征求意見稿》是土地增值稅少有的一次調(diào)整,調(diào)整方向基本是平移了現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例,計稅方式、稅率等基本保持不變。

??《征收意見稿》顯示,土地增值稅實行四級超率累進稅率:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。

??“暫行條例中的部分免征科目是否沿用,未明確說明(還需要后續(xù)執(zhí)行細則規(guī)范),但是基于立法說明中‘宜保持現(xiàn)行稅制框架和稅負水平總體不變’的表述,大概率也不會對個人征收?!庇谛∮旮嬖V記者。

??集體房地產(chǎn)納入征稅范圍

??值得一提的是,本次發(fā)布的《征求意見稿》的一大亮點是,在此前轉(zhuǎn)讓國有土地及地上建筑物、構(gòu)筑物并取得收入的單位和個人應(yīng)繳納土地增值稅的基礎(chǔ)上,首次將出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物,或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股納入征稅范圍,這與正在審議的土地管理法修正案草案環(huán)環(huán)相扣、相互呼應(yīng)。

??實際上,早在2014年,中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳明確要求建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地(以下簡稱集建地)入市制度,并要求建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制,合理提高個人收益。

??2015年以來,全國33個試點地區(qū)開展了農(nóng)村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三項改革試點,允許集建地入市和轉(zhuǎn)讓,實行與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價。

??隨著集體土地入市試點工作進一步向立法推進,于小雨認為,“集體經(jīng)營性建設(shè)用地或集體土地在將來很可能會與國有建設(shè)用地并行,所以大量的機遇和價值都存在于集體土地的開發(fā)利用之中。”

??另外,《征求意見稿》中明確了“納稅人建造保障性住房出售,增值額未超過扣除項目金額20%的;因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)”這兩種情況下,可以免征土增稅。

??而在目前的暫行條例中,規(guī)定的是“銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅”。

??可以明顯看出,相關(guān)優(yōu)惠政策不再“一刀切”。

??不過對于保障性住房,《征求意見稿》延續(xù)了免征土地增值稅的規(guī)定,直接避免了稅收成本的轉(zhuǎn)嫁,體現(xiàn)了國家對于探索多渠道供應(yīng)的一貫支持。

??并且,《征求意見稿》增加了“授權(quán)國務(wù)院可規(guī)定減征或免征土地增值稅的其他情形;將建造增值率低于20%的普通住宅免稅的規(guī)定,調(diào)整為授權(quán)省級政府結(jié)合本地實際決定減征或是免征;增加授權(quán)省級人民政府對房地產(chǎn)市場較不發(fā)達、地價水平較低地區(qū)集體房地產(chǎn)減征或免征土地增值稅”的規(guī)定。

??這意味著,土增稅的更多調(diào)節(jié)權(quán)交給了各地方政府,體現(xiàn)了因地制宜、因城施策、落實地方政府主體責任的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策導(dǎo)向。

??“土增稅的暫行條例中,在征收上有很多限制。未來政府掌握了免征或減征的決定權(quán),土征稅或?qū)鞘姓{(diào)控發(fā)揮更大的彈性作用?!庇谛∮曛赋?。

??健全土地二級市場規(guī)范

??《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,此次《征收意見稿》有諸多針對土地二級市場運行發(fā)展中凸顯問題制定的規(guī)范性政策,重點解決二級市場交易中不健全、不規(guī)范的問題,并突出了政府側(cè)所要提供的服務(wù)和監(jiān)管要求,以實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用。

??對此,58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴記者,其中有四點值得關(guān)注:

??首先,充分保障土地二級市場的交易自由。《征收意見稿》規(guī)定只要符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定都可以充分自由地進行流轉(zhuǎn),例如以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,不再需要報經(jīng)原批準建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股的機關(guān)批準。

??其次,《征收意見稿》明確了劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)后續(xù)出租、轉(zhuǎn)讓涉及的收益問題,保障了公正和效率的同步提升。例如明確了以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的,明確要求應(yīng)上繳租金中所含土地收益。

??其三,明確了政府側(cè)的優(yōu)先購買權(quán),以防止產(chǎn)生各類擾亂市場正常土地價格體系的行為?!墩魇找庖姼濉穼τ诮灰變r格可以自行協(xié)商,也可委托土地二級市場交易平臺公開交易,但需申報交易價格,申報價格比標定地價低20%以上的,市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。

??最后,加強了針對土地側(cè)的監(jiān)管,尤其是強化涉及土地交易資金的來源監(jiān)管,明確要求土地轉(zhuǎn)讓涉及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資金來源應(yīng)符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的相關(guān)規(guī)定,并強化土地一、二級市場聯(lián)動,以維護市場平穩(wěn)運行。

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