這可能是最近幾年最冷的“金九銀十”。

在地產(chǎn)行業(yè)，九月十月向來是促銷旺季，重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過三五月所謂的“小陽春”。向來可以說，金九銀十的市場形勢，足以決定整年的走勢。

然而，從去年開始，“金九銀十”就已失靈。到了今年，“樓市小陽春”在4月份就戛然而止，而“金九銀十”沒到之前，市場就已聽取“冷”聲一片。

廣州、天津、武漢等地房價(jià)已經(jīng)開始松動(dòng)，重慶、濟(jì)南、杭州、合肥等地的二手房掛牌量創(chuàng)出新高，百強(qiáng)房企權(quán)益銷售金額出現(xiàn)負(fù)增長，多個(gè)開發(fā)商停止拿地……

沒了“金九銀十”，開發(fā)商還能撐多久？

01

這一次，房地產(chǎn)市場的嚴(yán)峻超乎以往。

全國商品房銷售面積負(fù)增長，早已不是新鮮事。而進(jìn)入8月以來，從一二線到三四線，商品房成交量都開始出現(xiàn)下滑。

先看國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-7月份，全國商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%。而在過去幾年，商品房銷售面積基本都還是兩位數(shù)的增速。

如果認(rèn)為官方數(shù)據(jù)覆蓋范圍太廣，不足以作為參考。那么第三方市場監(jiān)測的數(shù)據(jù)，足以說明更多問題。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年8月，一二三線城市新房成交量全部出現(xiàn)下滑：

一線城市新房成交量環(huán)比下降10%，同比下跌7%。二三線城市成交量同環(huán)比雙降，跌幅分別為3%和6%。

與新房相比，二手房情況同樣不容樂觀。

數(shù)據(jù)顯示，截至8月28日，易居研究院監(jiān)測的13城8月二手房成交量為6.49萬套，環(huán)比下降18.2%，同比下降9.8%。

與此同時(shí)，重慶、成都、武漢等地的二手房掛牌量紛紛創(chuàng)出新高。重慶高達(dá)11.4萬套，成都10.8萬套，武漢9.99萬套，相比去年同期全部翻倍。

這反映出樓市調(diào)控加碼之下，市場的拋售情緒和變現(xiàn)情緒是何其強(qiáng)烈。

02

當(dāng)高增長不復(fù)存在，全國房地產(chǎn)大盤見頂之后，開發(fā)商就將面臨存量博弈的激烈競爭。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，8月百強(qiáng)房企權(quán)益口徑業(yè)績較7月環(huán)比跌幅為-1.7%。今年1-8月，中國最大的三大房企碧桂園、恒大、萬科，權(quán)益銷售同時(shí)出現(xiàn)負(fù)增長。

對于開發(fā)商來說，這還只是開始。

03

開發(fā)商最怕的不是房價(jià)下跌，而是沒人接盤和無處融資。

在樓市里，購房者最怕房價(jià)下跌，因?yàn)榉績r(jià)下跌意味著資產(chǎn)貶值，意味著原來的房貸相比房價(jià)負(fù)擔(dān)更重。

與購房者不同，開發(fā)商最在乎的現(xiàn)金流。

房地產(chǎn)是信貸驅(qū)動(dòng)型的，以高杠桿、高債務(wù)和高周轉(zhuǎn)著稱。碧桂園的房子快到“4個(gè)月開盤、5個(gè)月資金回籠、6個(gè)月資金回正”，一筆資金一年可以滾動(dòng)兩次，這就是高周轉(zhuǎn)的力量。

然而，所有的高周轉(zhuǎn)都是以市場上行和政策寬松作為基礎(chǔ)的。

如果市場不再上行，哪怕只是橫盤，對于開發(fā)商來說，就會(huì)失去大幅擴(kuò)張的基礎(chǔ)。橫盤，意味著存量博弈，而存量博弈，向來赤膊相見、你死我活。

如果政策不再寬松，哪怕只是收緊融資，對于開發(fā)商來說，就可謂釜底抽薪，沒有了融資渠道，原來的高負(fù)債沒法周轉(zhuǎn)，原來的高周轉(zhuǎn)沒法持續(xù)，原來的高杠桿面臨風(fēng)險(xiǎn)。

恰恰，這一次面臨的是市場橫盤和政策收緊的雙重?cái)D壓。

04

這一次調(diào)控是“釜底抽薪”式的，切中了房地產(chǎn)的根本命脈。

房地產(chǎn)是信貸驅(qū)動(dòng)的，限制了信貸擴(kuò)張，就從根本上限制了房地產(chǎn)的擴(kuò)張。這一次的釜底抽薪，雙招并出，既針對開發(fā)商，也針對購房者。

先說開發(fā)商，房地產(chǎn)正在面臨最嚴(yán)重的“錢荒”，說是融資“凜冬”一點(diǎn)都不夸張。

近日，有媒體報(bào)道，多家銀行近期收到窗口指導(dǎo)，自即日起收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸額度，原則上開發(fā)貸控制在2019年3月底時(shí)的水平。

在此之前，房地產(chǎn)信托融資、外債融資就已受到限制，而房地產(chǎn)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)則在嚴(yán)厲打擊之列。

在房地產(chǎn)各項(xiàng)融資來源中，開發(fā)貸占比約為20%，信托、委托貸款等非標(biāo)融資約占10%，海外融資不到5%，銷售回款占40%左右。

所以，一旦開發(fā)貸、信托、外債融資受限，加上房地產(chǎn)銷售下滑，開發(fā)商的融資就將全面受限，降價(jià)促銷就或許為時(shí)不遠(yuǎn)。（參閱《注意，新一輪樓市降價(jià)來了！》）

05

再看購房者，央行的LPR機(jī)制的橫空出世，給渴望降息的投資者澆了一盆冷水。

新LPR機(jī)制的要害在于，讓利率跟隨市場而浮動(dòng)，從而降低企業(yè)融資成本。但樓市另有規(guī)則，實(shí)際利率走的是“LPR加點(diǎn)”的玩法，而且未來房貸利率不得再進(jìn)行打折，只能加點(diǎn)上浮。

換言之，在新機(jī)制下，即便LPR利率大幅下滑，樓市也能一如既往定向加息。

這種模式必然帶來一個(gè)結(jié)果，那就是實(shí)體定向降息、樓市定向加息，貨幣之水被樓市調(diào)控的大壩所賭。這在《剛剛，央行突發(fā)大招，房貸利率大調(diào)整！》一文中有詳細(xì)解讀。

更有甚者，日前，合肥多家銀行傳出對二手房停貸的消息。注意，這里說的是二手房，而非第二套房。

這背后，額度不足是直接原因，但更深層的原因恐怕是，擠壓購房者進(jìn)入新房市場，從而促進(jìn)新房降庫存。同時(shí)增加二手房變現(xiàn)的難度，從而避免給房價(jià)帶來過多干擾。

可以說，在房地產(chǎn)融資和房貸利率雙向擠壓之下，開發(fā)商必然面臨“降價(jià)促銷”的終極選擇。

06

中國開發(fā)商最喜歡玩的一件事，就是豪賭政策周期。

今年年初，重倉海南的富力老總在業(yè)績會(huì)上表示：

海南島今年肯定會(huì)有放松的消息，這是百分之百的……這個(gè)在上半年肯定會(huì)公布。

然而，2019年上半年早已遠(yuǎn)去，全年已經(jīng)過去2/3，不僅海南島的“全域限購”巋然不動(dòng)，樓市調(diào)控之嚴(yán)，甚至超過前兩年。（參閱《去房地產(chǎn)化！這個(gè)地方打響第一槍，影響有多大？》）

就在一個(gè)月前，富力傳出下半年停止拿地、四處找錢、全員營銷賣房的消息。

即便如此，今年前8個(gè)月，富力總權(quán)益銷售額僅為812.5億元，相比去年微增6%，離全年1600億元的目標(biāo)還有一半距離，而今年只剩下1/3時(shí)間。

與富力同樣豪賭周期的泰禾集團(tuán)，上半年則經(jīng)歷了痛苦的出讓項(xiàng)目、拋售資產(chǎn)的去杠桿過程，而在兩年前泰禾還是笑傲江湖的“地王收割機(jī)”，一進(jìn)一退之間，端見命運(yùn)之弄人。

拋售求生，負(fù)債率雖然降了下來，但銷售規(guī)模卻不可避免地大幅下滑，泰禾的銷售排名從去年的20名到40名左右，大幅下滑。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，泰禾集團(tuán)今年1-8月合同銷售額為531.7億元，同比下滑38.54%。

而在一年多前，泰禾還喊出了1500億元的銷售目標(biāo)。

07

之所以有這么多開發(fā)商豪賭政策周期，是因?yàn)樵谶^去他們都曾經(jīng)吃到過甜頭。

在2008年和2014年兩次樓市周期里，豪賭政策的開發(fā)商賺得盆滿缽滿。一些原本名不見經(jīng)傳的開發(fā)商，通過這兩次契機(jī)，成功躋身全國十大房企。

這樣的故事讓許多人心醉神迷，他們執(zhí)著的相信：同樣的場景還會(huì)重新上演，同樣的故事還會(huì)重復(fù)發(fā)生，而奇跡這一次終于輪到自己了。

然而，誰也沒有想到，這一次的樓市調(diào)控之嚴(yán)、之持久，相關(guān)方面對于防控金融風(fēng)險(xiǎn)和遏制泡沫的決心前所未有之大。

這一次，不僅有關(guān)人士拋出了“歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的國家和地區(qū)，最終都要付出沉重代價(jià)”的警告，而且高層會(huì)議也罕見地表達(dá)了“不把房地產(chǎn)作為短期刺激的工具”的態(tài)度。（參閱《中央罕見定調(diào)，這次真的不一樣！》）

面對如此不一樣的調(diào)控周期，對于豪賭者來說，這一次還有“逆風(fēng)翻盤”的可能嗎？