進入2019年，一個越來越匪夷所思的事情出現(xiàn)了——樓市已經(jīng)出現(xiàn)了南北失衡的局面，深圳以及

臨深的東莞、惠州不斷悄然上漲，而北京、環(huán)京樓市依然毫無起色。

對此，一些唱衰北京，吹捧深圳的聲音越來越多。那么事實究竟是怎么樣的？當(dāng)下樓市相比16、

17年大漲時期，又發(fā)生了哪些深刻的變化？這篇文章，我們就簡單的聊一聊這個話題。

以下純屬筆者的個人看法，歡迎大家多提意見。不唱多不唱空，單純客觀探討一下，樓市的未來

走向。

 1

為什么北京會出現(xiàn)長達2年多的下跌？

先說結(jié)論：北京房價的下跌，完全是政府調(diào)控的結(jié)果。并非像其他大V所說的人口凈流出等原因。

回顧過去的2年多，自2017年3月份“3·17”新政實施以后，北京的二手房價格就一直在下探。

（數(shù)據(jù)：貝殼研究院）

引用鏈家二手房的成交數(shù)據(jù)，在“317”調(diào)控兩年左右的時間里，北京二手房對比2017年3月份的

最高點下跌了11.3%。

就筆者跑盤二手房的經(jīng)驗來看，這個幅度還是很客觀的。當(dāng)然其中跌的比較厲害的，比如受多校

劃片影響的學(xué)區(qū)房、望京海淀等大戶型，可能跌的更多，300-500萬階段的房源，跌幅也就在10%

左右。

這里需要注意的是，我們再詳細的回頭看上面的房價曲線，從“317”之后，北京房價并不是直

線下跌的，而是有自身的市場規(guī)律。

2017年“317”調(diào)控后，北京二手房持續(xù)下跌。但2018年春節(jié)又再次回升；

2019年雖然不景氣，3、4、5月份的二手房市場也迎來一個短暫的"小陽春"。

這說明，北京樓市經(jīng)歷了種種打壓之下：認房認貸，暫停25年以上貸款，二套首付6-8成，離婚

一年內(nèi)不能買房等等，即使一些人暫時失去了購房資格、一些人被限貸政策打壓不能置換，北京

依然有一部分需求釋放，這些都體現(xiàn)在兩年的小陽春里。

如果是別的城市，這么玩恐怕早就被打趴下了。

事實上，如果這么單純的政策打壓，北京樓市也不至于如此慘淡。更厲害的大棒在于，供應(yīng)端的

輸出。

從2017年開始，大批量的共有產(chǎn)權(quán)房、限競房相繼入市，截止今年上半年，限競房累計供應(yīng)3.84

萬套，成交1.38萬套，共有產(chǎn)權(quán)房累計供應(yīng)3.37萬套，成交2.12萬套。

這一年多以來，限競房加上共有產(chǎn)權(quán)累計供應(yīng)了7萬套以上，這是什么概念呢？

今年是8年以來北京樓市庫存量最多的一年。2017年，北京前10個月的新房成交量僅僅2萬套。

巨大的新房供應(yīng)，還直接壓縮了二手房的成交空間。過去北京的二手房成交量占比80%以上，而

今年上半年下降到70%左右。

所以你能明白，為什么北京樓市這么慘淡了吧。

從需求端限制信貸，遏制買房需求，從供應(yīng)端加大供給，嚴(yán)格控制房價。這么嚴(yán)厲的調(diào)控之下，

北京房價不跌才怪。

 2

為什么深圳房價悄然上漲？

為什么深圳房價用“悄然”這個特殊的詞呢？

先來看一條今年很少人關(guān)注的新聞——深圳市房地產(chǎn)信息平臺已經(jīng)接近5個月沒有再更新深圳的

房價數(shù)據(jù)了。最后一次更新，還停留在今年的4月24日。

深圳突然停止更新數(shù)據(jù)，背后反應(yīng)出什么問題？

官方的解釋是“由于深圳市房地產(chǎn)市場規(guī)模有限，成交價格水平易受結(jié)構(gòu)性影響。為了更準(zhǔn)確地

反映房地產(chǎn)市場的運行情況，深圳參考了其他城市的做法，在做好房地產(chǎn)預(yù)售項目“一房一價”

價格公示的基礎(chǔ)上，不再公布匯總后的成交金額及均價信息。”

筆者理解的，這段話的意思是，深圳的供應(yīng)量太少，房價短期很容易受到某一階段密集推盤地區(qū)

的影響。比如關(guān)外推盤很多，房價下跌的就多，如果關(guān)內(nèi)推盤多，房價上漲的幅度就大。

但請各位再進一步想想，如果房價下跌，那么顯示的數(shù)據(jù)降低，說明“調(diào)控有效”，對市場影響

并不大。那么不愿意再顯示數(shù)據(jù)，是不是也暗含了另外的一種情況——未來數(shù)據(jù)有可能走高，容

易引發(fā)市場的恐慌？

這個猜測，在一組數(shù)據(jù)中得到了證實：1-5月,深圳共新增預(yù)售均價10萬元/平方米以上的獲批預(yù)

售量,達到2301套,面積33.1萬平方米,已超去年全年水平。 

至少在豪宅項目上，深圳的限價在偷偷放松。

再來看深圳的二手房情況，安居客數(shù)據(jù)顯示，雖然在5、6月份深圳房價有短暫的下滑，但總體來

看，今年是微漲的。

尤其是深圳“先行示范區(qū)”利好消息公布之后，全國投資客涌入深圳，公寓類產(chǎn)品成交量走高，

優(yōu)質(zhì)地段的二手房價格也在悄悄上漲。

如果安居客數(shù)據(jù)不夠有說服力，筆者再次引用公眾號“冰山指數(shù)”的數(shù)據(jù)——數(shù)據(jù)顯示，深圳9

月份第四周二手房對比8月份第四周二手房，房月環(huán)比漲幅0.5%，全國排名第4。

如果估計不錯的話，“先行示范區(qū)”的炒作應(yīng)該還會繼續(xù)，甚至向東莞、惠州等地區(qū)轉(zhuǎn)移。那么

臨深的房價，也會隨著深圳的房價，“悄然”上漲。

總結(jié)來看，深圳房價上漲的行情也是“結(jié)構(gòu)性”的，比如成交很熱的光明、南山，但像坪山、鹽

田等地區(qū)，價格相對平穩(wěn)。

深圳房價的上漲，既是政策上多重利好的推動，也是市場回暖的結(jié)果——在之前的文章里，筆者

也說過，今年3月份，深圳二手成交量與供應(yīng)量均出現(xiàn)顯著增長，5月成交量達近三年新高，整體

行情高于2018年同期，深圳市場有明顯的回升行情。

 3

未來的格局變化

經(jīng)常關(guān)注的粉絲會知道，筆者經(jīng)常會聊到樓市的一個現(xiàn)象——板塊輪動。

看一下，從10年至15年北上廣深的房價走勢，你會發(fā)現(xiàn)，每一輪周期都是作為全國房價風(fēng)向標(biāo)的

深圳先抬頭，之后上海，之后北京廣州。

以本輪舉例：　　

2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了

與自住需求密切相關(guān)的房貸政策，此通知被業(yè)界稱之為“央行930房貸新政”?！　?/p>

你們看看上圖紫色的線，代表深圳房價的漲幅。是不是從2014年9月份房價就開始上升了？深圳

的市場敏感度是很強的。而那個時候北京還在陰跌狀態(tài)，上海樓市也在疲軟打蔫。

2015年3月30日，財政部宣布個人轉(zhuǎn)讓兩年以上住房免征營業(yè)稅。深圳樓市更是一飛沖天，上海

剛剛蘇醒迎頭上漲，而北京還在懵逼中，直到15年下半年才緩過勁頭，慢慢上揚。

到了16年3月25日，深圳市發(fā)布樓市調(diào)控新政，認房認貸是個大殺器，好，深圳說我認慫，于是

慢慢結(jié)束上漲行情。而上海呢，16年11月份出臺極其嚴(yán)格的認房認貸政策。雖然沒跌，但是也控

制了上漲勢頭。等到17年3·17，北京直接出臺了限購限貸全家桶套餐，房價直線下跌。

發(fā)現(xiàn)了沒？

上漲的時候，深圳、臨深提前一年率先發(fā)力，其次是長三角老大哥上海，帶動周邊的小弟，最后

呢，就是京津冀這一圈。而下跌的時候，深圳也是提前下跌，之后上海，最后北京。

這就是板塊輪動中的“北上路線”，無論是上漲，還是下跌，板塊輪動一路向北。

當(dāng)然板塊輪動現(xiàn)象也有一個前提，那就是信貸逐漸寬松，同時政策也放松。目前來看，政策是不

可能放松的。限購政策是樓市的大殺器，對房價有直接影響。

所以即使將來會有板塊輪動，那也是結(jié)構(gòu)性的行情。優(yōu)質(zhì)地段會出現(xiàn)小漲。

按照這個邏輯，我們可以推斷出，2020年下半年、2021年上海、北京樓市的走勢了。