最近老有人問櫻桃，70年產(chǎn)權(quán)的住宅型公寓能不能買？多數(shù)都是外地想投資北上廣深等地的公寓的，特別是北京和上海的朋友，想加倉深圳，又不好放棄戶口，就想著投資住宅型公寓，櫻桃專門在深圳還找了一圈具體項目來推薦，今天櫻桃就給大家整理和科普一下，給大家來漲漲知識。

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普通住宅、商業(yè)公寓、住宅公寓三者有啥區(qū)別

根據(jù)產(chǎn)權(quán)不同，我們平時住的房子可以劃分為普通住宅（70年）、住宅公寓（70年）、商業(yè)公寓（40年）。

三者的主要差別又在哪里呢？直接看下圖：

其中，最最重要的就是產(chǎn)權(quán)不同，因為產(chǎn)權(quán)不同直接決定了流動性。流動性差，自然價格起不來，告訴你一個秘密，所有價格上漲都是在流通中產(chǎn)生的。

所以我一直不太建議直接買40年的商業(yè)公寓，就是這個道理。

具體來看看三者差別吧!

首先是住宅，大家都非常清楚了，分普通住宅，別墅，花園洋房，不多說。

其次重點看看商業(yè)公寓，基于用地分為為綜合性用地(商住)或商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限根據(jù)用地性質(zhì)而定，50年或40年.

他的典型特點是一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)，既可居住又可辦公；具備寫字樓功能，在部分城市可注冊公司；產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，非純寫字樓，我再強調(diào)一下，我一般不推薦粉絲去買這種商業(yè)公寓的。

因為商業(yè)公寓有幾個典型問題。

1、土地性質(zhì)不同，這也是本質(zhì)區(qū)別

這種公寓類型的建筑一般都配建在商住性質(zhì)的用地之上。每塊土地的性質(zhì)用途，在國土出讓合同上都會有明確約定和限制。一般而言，普通住宅土地性質(zhì)為住宅用地或商住用地中的住宅部分，而商業(yè)公寓則是商業(yè)或綜合用地。土地性質(zhì)的不同也就決定了下面幾項的差別.

2、產(chǎn)權(quán)年限較短

普通住宅一般在70年，而商住公寓等一般為40年或者50年。當(dāng)然，其期限屆滿后需要付費續(xù)期應(yīng)當(dāng)是沒有任何爭議的，只看落地細(xì)則。

3、落戶政策差異

各個城市規(guī)定有不同，往往只有住宅類產(chǎn)品才能落戶，因此通常只有普通住宅和基于住宅用地上的公寓（例如人才公寓，住宅型公寓等）才能落戶，前不久長沙有個公寓落戶政策除外，而商住和綜合用地的商業(yè)公寓由于不屬住宅性質(zhì)，就不能落戶。

因為如此，就缺少了教育方面優(yōu)勢，那么在保值增值能力這項功能上自然也就比較吃虧。

4、生活成本不同

商住公寓的水、電、物業(yè)、電梯費等參照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)繳納，比普通住宅的居民水電貴1.5-2倍左右。另外有很多是不準(zhǔn)通天然氣的。所以吃飯只能通過電器來解決，細(xì)賬就不算了，經(jīng)年累月，這都是一筆筆不小的開支。

5、稅費標(biāo)準(zhǔn)較高

由于酒店式公寓與普通住宅土地性質(zhì)及物業(yè)類型的差異，導(dǎo)致二者在稅費繳納標(biāo)準(zhǔn)上也有較大的不同。享受不到普通住宅稅費優(yōu)惠或減免, 契稅按照3%繳納。

轉(zhuǎn)讓出售時，未滿2年，需按全額的5%繳納增值稅；按差額的20%繳納個人所得稅；滿2年的增值稅按差額的5%計征，個人所得稅相同。評估需現(xiàn)場勘查，基本與實際成交價形同，甚至高于實際成交價也是常有的事情。

6、公攤面積差異

酒店式公寓等一般都是通廊式的布局，入口大廳及電梯廳都會更做得“大氣”，加上長長的走廊，設(shè)備間也要比普通住宅多，因此公攤面積一般會達到40%左右，有的會更高！

講清楚了商業(yè)公寓跟住宅的差別，來說住宅式公寓就簡單多了！

住宅式公寓，又叫居住型公寓，首先他的用地是住宅用地，是住宅用地，這個是非常非常重要的差別，也就決定了跟商住公寓很多其他不一樣的地方。

那么他的產(chǎn)權(quán)就是70年！

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那么，這種住宅公寓到底能不能買呢？

70年住宅公寓和40年商住公寓有本質(zhì)上的差別，絕不僅僅只是產(chǎn)權(quán)年限不同。

70年產(chǎn)權(quán)公寓，性質(zhì)就是住宅，不過面積小一點，可以落戶口，可以掛學(xué)區(qū)，可以做30年貸款，交易也只是正常的稅費，水電氣費都是民用，但一般來說都只通燃?xì)猓瑥N房比較簡單直接就在進門的過道里。

但是，70年住宅公寓的缺點是啥？

70年公寓公攤高。用套內(nèi)實得面積來計算，70年公寓的價格有一部分都讓公攤給吃了。

而且70年公寓不是居住式的電梯設(shè)置, 產(chǎn)品設(shè)計上不如住宅的小區(qū)環(huán)境和住宅體驗等。

但是具體產(chǎn)品要具體來看，如果去掉公攤，套內(nèi)面積比同樣位置的住宅價格要低的話，也可以說是性價比很高的產(chǎn)品。

而且，相比70年住宅，70年公寓的租金收益非常不錯,這是很大優(yōu)勢。

有些70年公寓在地段上非常有優(yōu)勢，挨著CBD，商業(yè)配套各方面非常好，產(chǎn)品設(shè)計也會很靈活，挑高會比較高，有些達到5米的做成loft形式，其實很多人也挺喜歡這樣的居住環(huán)境。

尤其是現(xiàn)在年輕的小情侶，很多人非常愿意單獨租這種小公寓住的。

我對70年住宅產(chǎn)權(quán)公寓的購買建議是啥?

首先第一套房，能買住宅優(yōu)先買住宅，好歹買個兩房. 在目前調(diào)控毫不放松的情況下，名額和子彈要投到能看到血的地方。如果是自住，實在喜歡就買。

如果是投資的話,這個沒有問題，好好甄選下是可以投的，特別有一種情況很典型，對一些沒有名額又想投資的朋友，可以優(yōu)選一二線城市的,特別是幾個都市圈的，優(yōu)選珠三角，長三角以及大北京，因為不占名額，可以全國一盤棋，拉通起來進行投資，把錢往收益高的地方流動, 有多少錢投資多少，獲取相對的高租金回報以及固定資產(chǎn)的穩(wěn)定增值兩部分。

第一個是看價格，是否相對周邊其他產(chǎn)品如住宅等價格有又曬，有一定價差就性價比很高了。

第二個，地段，這個非常關(guān)鍵，住宅型公寓對地段的要求要高過一般住宅的，這點你可以好好琢磨一下。

第三個看配套，特別是，商圈，交通這些。

所以如果要買70年公寓投資的，一定要挑好地段，挑好地段，挑好地段，重要的事情說三遍。然后要有配套，有地鐵和商場，因為你是要出租的，很多公寓的租戶主要是年輕人，對于年輕人來說，地鐵和商場是加分項，再有裝修漂亮些租金可以租高一點。

如果是帶學(xué)區(qū)的優(yōu)質(zhì)70年小房子，只要學(xué)區(qū)好，大概率是不會有問題。