最近老友新婚，準備下定金買房。

一問之下，買的房在四通八達好地段。

再問之下，這房產(chǎn)自小開發(fā)商。

我一駭！沒等我「恭喜」二字說出口，瞬間犯了起職業(yè)病——

買包你只選Prada、Gucci和MK，口紅你只選紀梵希、YSL，婚戒你只選Tiffany……輪到買房，你不選萬科融創(chuàng)碧桂園，偏偏看上名都沒聽過的小開發(fā)商？

老友聽了，撅起嘴，表示不服——

第一，以前不選小開發(fā)商，是怕爛尾，但現(xiàn)在有「正負」；

第二，房子是用來住的，管它是個什么牌子，便宜的小開發(fā)商樓盤反而性價比更高；

第三，現(xiàn)在只是剛需階段，等房價漲了，再選好房也不遲。

我深吸一口氣，小開發(fā)商和大開發(fā)商的區(qū)別大著呢！

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監(jiān)管之下小開發(fā)商不會爛尾？

為何爛尾，道理簡單——小開發(fā)商資金太少周轉(zhuǎn)不來。

但估計有人會diss我一句，有預售證的硬核保障，基本可以杜絕爛尾樓的可能。

是嗎？

我們就先來講講這個預售制度，盡管每個城市都會有那么一丁點的不同。

怎么才有預售證呢？開發(fā)商要開一大堆證明，其中要有預售款監(jiān)管協(xié)議及專用帳戶開戶證明。

預售款，就是開發(fā)商先給房子買單，其中就包含了購房者會支付的所有款項（包括定金、首付款、預付款、按揭款等等）。

然后，這筆錢會受到房管部門、開戶銀行的監(jiān)管，根據(jù)工程進度，一點一點的發(fā)給開發(fā)商。

聽著按照這個制度進行下去，包工頭們會開心愉快地如期收到工錢，然后開心愉快地把房子建好，不會有傳說中的爛尾樓出現(xiàn)。

但是，正如前文所說，小開發(fā)商缺錢！誰知道這些撥下來的預售款，是不是真的用在建設上。

如果監(jiān)控真的很嚴很靠譜，你就不會看到這么多的項目爛尾了。

小開發(fā)商們不僅欠著業(yè)主們的房，還欠著銀行的貸款，欠著施工方的工錢，欠著民間的高利貸。

一旦資金周轉(zhuǎn)不過來，小開發(fā)商們會優(yōu)先選擇業(yè)主的利益嗎？明顯不會，多方博弈之下，業(yè)主只是最勢單力薄的那一方。

盡管許多地方「正負」正在想方設法地讓監(jiān)管回歸正道，但縱觀如今的房地產(chǎn)局勢，是調(diào)控一波，死一波小開發(fā)商。

我們看到更多的是，小開發(fā)商艱難地蓋到預售，然后又艱難地蓋到?jīng)]錢。

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小開發(fā)商的品質(zhì)追逐戰(zhàn)

如果你運氣極好，小開發(fā)商會收了你的房款，然后艱難地交給你一套房，然后交易，然后小開發(fā)商會開始一場品質(zhì)追逐戰(zhàn)。

小開發(fā)商與大開發(fā)商的區(qū)別在于——開發(fā)經(jīng)驗，這一點毋庸置疑。開發(fā)經(jīng)驗，往往決定著產(chǎn)品有沒有設計得人性化。

某些大開發(fā)商開發(fā)過上百個樓盤，會清楚住戶大概會有怎么樣的需求，以此對癥下藥，精益求精。

而小開發(fā)商一般欠缺用戶調(diào)研，只是模仿大開發(fā)商的實際做法，然后告訴你說「這里該有的都有」。

比如，水電點位。

大開發(fā)商可以精準地布置，而小開發(fā)商往往欠缺考量，亂放一氣。如果給你的是毛坯房還好，裝修還能補救，但如果給你的是精裝房，那就是災難性的改造工程。

當然，有的小開發(fā)商會舍得砸錢給專業(yè)團隊，做出五重六重七重園林，甚至緊跟潮流引入智能黑科技……而這都要看沒有品牌束縛的小開發(fā)商人品如何。

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最重要的物業(yè)問題

如果你人品極佳，買的小開發(fā)商樓盤有七重園林，還附帶黑科技，你還要當心物業(yè)問題。而這，正是大開發(fā)商和小開發(fā)商的最大差異。

大開發(fā)商們都有自己的物業(yè)公司。比如，碧桂園有碧桂園物業(yè)，萬科有萬科物業(yè)，融創(chuàng)有融創(chuàng)物業(yè)服務。

為了維護自己的品牌形象，大開發(fā)商自帶的物業(yè)都會盡量精益求精，大致會是這樣：

若干個保安24小時鎮(zhèn)守出入口；

臨時性訪客出入小區(qū)有登記；

報修電話24小時服務，急修半小時內(nèi)上門；

專業(yè)團隊定期維護小區(qū)綠化；

垃圾桶設置合理，沒有亂扔亂棄現(xiàn)象；

車行道、人行道樓道等公共區(qū)域一塵不染干凈整潔；

……

為了追上這樣的品質(zhì)，小開發(fā)商會找大開發(fā)商的物業(yè)公司，看著好像上述種種你買小開發(fā)商樓盤也能享受到。

但你不知道，大開發(fā)商通常會給自己的物業(yè)補貼。

物業(yè)公司，即使是大開發(fā)商的物業(yè)公司，總要涉及到運營問題。拿著兩萬塊的物業(yè)費，難道還為你操心十萬塊的物業(yè)管理？

如果小開發(fā)商樓盤的入住率不高，物業(yè)公司拿到的物業(yè)費也不會太高，服務可想而知。

但是大開發(fā)商為了自己的招牌，會把小區(qū)物業(yè)水平做到高標準，即使小區(qū)入住率不高，也會給自己的物業(yè)補貼，畢竟這是門面，要給潛在購房者看的。

所以，小開發(fā)商即使聘請了大公司的物業(yè)團隊，效果也可能沒有你想象中的好。

而更多的時候，我們會看到小開發(fā)商會把自己小區(qū)的物業(yè)承包給和它旗鼓相當?shù)男∥飿I(yè)公司。

等你住進去的時候，就會發(fā)現(xiàn)所謂的物業(yè)，其實只有門口一個經(jīng)常打呼嚕的保安，滿地垃圾沒清不說，還經(jīng)常把貼小廣告的閑雜人等放進來。

當然，業(yè)主也可以成立一個業(yè)主委員會集體罷免物業(yè)公司，重新選擇靠譜的物業(yè)公司。但是，這樣不是又給生活添堵了嗎？

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置換的問題

在二手房市場里，大開發(fā)商的樓盤一般比小開發(fā)商樓盤賣得更貴。

我們就說杭州江干區(qū)政府附近的二手房市場。

這一帶房子普遍價格在四五萬左右，而華潤新鴻基做的一個樓盤卻一枝獨秀地飆到了六七萬，可見品牌的力量有多強。

而這還是一個強二線城市的情況。

對于沒人去的三四線城市，小開發(fā)商的二手房更可能會面臨有價無市。

要知道，你買一個小開發(fā)商的期房已經(jīng)要等上好長一段時間。等你裝修好到入住，又是很長一段時間。而等你等到接盤俠，又是很長一段時間。

一來二去，何日能住上好房子？何日又能過上好生活呢？

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結(jié)語

所以，我只推薦大開發(fā)商，并且是TOP50的開發(fā)商。

買房這件事情不小，更應該有品牌意識。

你不知道誰才是大開發(fā)商？打開百度搜索「開發(fā)商銷售排行榜」，隨便點開一個你就知道了。

最后的最后，不說別的，就祝老友新婚，買個好房吧！