按照中國人民銀行的要求，從3月1日起，一直到8月31日為止，全國的存量房貸合同都需要“重新簽訂”，這個(gè)規(guī)定，事關(guān)所有商業(yè)貸款買房者的利益，引起廣泛關(guān)注。

　　存量房貸是指10月8日之前沒有按照LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)來定價(jià)和發(fā)放的住房商業(yè)貸款。10月8日之后，可能也有少量沒有按照LPR利率定價(jià)的房貸，這也屬于存量房貸，但比較少。從央行規(guī)定看，存量浮動(dòng)利率貸款政策并不包括公積金個(gè)人住房貸款。

　　記者觀察分析，本次重新簽定存量貸款合同，貸款購房人需要知道三件事：

　　第一件事：雖然重新簽定貸款合同，但未來一年，貸款利率和過去相比沒有任何變化，選擇等額本息還款法的購房貸款人還是像過去一樣還款。

　　根據(jù)央行《公告》，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，即：新貸款利率=LPR+加點(diǎn)。

　　但存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR之后，未來一年即2020年房貸利率和2019年房貸利率相比沒有變化，只是計(jì)算方式變了，套用了市場利率，為2021年后形成房貸利率市場化作了準(zhǔn)備。

　　之所以2020年房貸利率能夠保持不變，是因?yàn)閷?019年原合同執(zhí)行利率作為“固定得數(shù)”，減去了“相應(yīng)期限LPR”，得到了“加點(diǎn)數(shù)值”。

　　從規(guī)定來，重簽貸款合同的第一年屬于過渡期，貸款利率保持不變，是為了貸款人能夠適應(yīng)新變化。

　　第二件事：雖然重簽貸款合同后第一年貸款利率不變，但購房貸款人需要知道自己的“加點(diǎn)“是多少，為一年后的還貸變化做到心中有數(shù)。

　　所謂的“加點(diǎn)“，要明確基點(diǎn)概念。一個(gè)基點(diǎn)的定義為“百分之零點(diǎn)零一”，即0.01%，它在計(jì)算利率、匯率、股票價(jià)格等方面被廣泛應(yīng)用。

　　加點(diǎn)是怎么計(jì)算出的？這次加點(diǎn)參考值是12月20日5年期LPR利率，它是4.8%。如果你是2017年購房，當(dāng)時(shí)利率打9折，你的實(shí)際利率是4.9%的9折，也就是4.41%，你的加點(diǎn)是：4.41%-4.80%=-0.39%，即負(fù)39個(gè)基點(diǎn)。

　　如果你是2015年購房，二套房，享受了4.90%的基準(zhǔn)利率，你加的點(diǎn)就是4.90%-4.80%=0.10%，即加10個(gè)基點(diǎn)。

　　房貸利率是上浮10%，也就是4.9%的1.1倍，年利率是5.39%。他的轉(zhuǎn)換方式仍然是保持利率不變，根據(jù)12月20日的LPR利率倒推出“加點(diǎn)”：5.39%-4.80%=0.59%。也就是說，加點(diǎn)是“59個(gè)基點(diǎn)”。

　　上述加點(diǎn)再和LPR利率相加，就形成了新的還貸利率，所以還貸人要對加點(diǎn)有所了解。

　　第三件事：選擇“一年一變“好還是固定利率好？

　　按照新規(guī)定，購房貸款人重新簽定貸款合同，可以選擇固定利率，也可以“一年一變“，但機(jī)會(huì)只有一次，選擇之后不能再變。

　　選擇固定利率，有好處也有壞處。固定利率長期確定，無法享受利率下行的紅利，但能夠在利率上行時(shí)減少還貸增大的壓力。

　　選擇房貸利率“一年一變”，從道理上講，也是利弊同在?！耙荒暌蛔儭埃瑐€(gè)人要承受利率上升帶來的還貸額度增加負(fù)擔(dān)，在利率上升期，這個(gè)選擇并不好；但如果利率處于長期下行渠道，“一年一變“倒是明智選擇。

　來源：大眾日報(bào)