• 《民法典》增設“居住權” ,以后購買(mǎi)二手房要多一個(gè)心眼!
  • 資訊類(lèi)型:政策法規  /  發(fā)布時(shí)間:2020-08-26  /  瀏覽:3308 次  /  

2020年5月28,十三屆全國人大三次會(huì )議表決通過(guò)了《民法典》,將從2021年1月1日起實(shí)施。每個(gè)人的每項權利在每時(shí)每刻都受到民法典的保護,出臺民法典,標志著(zhù)我國依法保護民事權利將進(jìn)入全新的“民法典時(shí)代”。

在民法典中,增設專(zhuān)章規定居住權,以滿(mǎn)足特定人群的居住需求等。

居住權的入典是此次民法典的亮點(diǎn)。這一概念在國內提出已經(jīng)有幾十年時(shí)間,但因備受爭議并未落地,物權法立法時(shí)也曾先寫(xiě)入后刪除。

在網(wǎng)絡(luò )上,有人混淆了房屋所有權和居住權,又將居住權使用期混同為70年土地使用期。

那么,居住權到底是什么呢?


居住權是指居住權人對他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的權利。居住權設定的目的在于將房屋所有權在居住權人和所有人之間進(jìn)行分配,從而滿(mǎn)足各自不同的需求,既可以實(shí)現特定弱勢群體的住房保障,也可以靈活地滿(mǎn)足當事人的其他住房需求。

更重要的是,現行法只承認“房屋所有權”以及“租賃權”兩種房屋的利用形式,難以完全滿(mǎn)足當事人的多樣化需求。

而居住權同時(shí)具有穩定性和靈活性,能夠充分保障所有權人對房屋的自由支配,為利用房屋提供了更多方式,還可以填補“房屋所有權”和“租賃期”的中間地帶,有利于最大限度地發(fā)揮房屋的效用。

事實(shí)上,住在一個(gè)地方還真不意味著(zhù)你擁有對這個(gè)房屋的法定居住權。夫妻之間共同居住、未成年子女居住在父母家,這些基于婚姻家庭關(guān)系的情況統統不屬于居住權。

民法典草案中所指的居住權,也并不等同于日常租賃關(guān)系中獲得的對房屋的使用權。居住權與租賃權在根本上是不一樣的。


同樣是對于他人財產(chǎn)的使用,在租賃過(guò)程中產(chǎn)生的居住關(guān)系屬于債權,也是一種契約關(guān)系。承租人可以基于房屋租賃合同取得的對他人房屋進(jìn)行使用、收益的權利,但承租人的權利僅限于用益而無(wú)法直接支配。

而在物權編中規定的居住權則具有獨立性和直接支配性,能以自己意思無(wú)需借助他人的行為對房屋直接進(jìn)行管領(lǐng)、實(shí)現權利內容。


不難看出,居住權是增加規定的一項新型用益物權,在明確居住權原則上無(wú)償設立,居住權人有權按照合同約定或者遺囑,經(jīng)登記占有、使用他人的住宅,以滿(mǎn)足其穩定的生活居住需要。

那么,這個(gè)變化又會(huì )給我們帶來(lái)什么影響呢?

首先,這一規定,對于日后二手房的購買(mǎi)有了一條必備的手續,因為購房時(shí)不僅需要查詢(xún)房屋的權屬、司法查封、設立抵押等情況,還應注意查詢(xún)房屋是否登記有居住權。

一旦房屋的居住權在房管局登記了,就算成立,沒(méi)有登記則不成立。買(mǎi)房一定要查冊,看房屋有沒(méi)有被設置了居住權。因為,新房東也不能趕走居住權人。


另外,居住權的用益物權,實(shí)際上是把居住權和所有權分開(kāi),設立了居住權的房屋,其自由處置受到限制,在房屋交易過(guò)程中可能會(huì )遇到障礙,因為即使是房屋能夠過(guò)戶(hù),但如果合同約定的居住時(shí)間還在持續,依然需要保障居住權人的權益。作為購房者,如果房子是用來(lái)自住,一般也不會(huì )考慮此類(lèi)房子。


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